Abstrak
Penelitian ini menganalisis hubungan hukum pemegang Hak Pengelolaan (HPL) dan pengembang serta implikasinya terhadap perlindungan hak keperdataan pemegang Hak Guna Bangunan (HGB) dalam sengketa THM Kota Tarakan. Permasalahan utama bersumber dari ketidakpastian perpanjangan HGB pasca peralihan ruko dari pengembang ke masyarakat di atas lahan HPL milik pemerintah daerah. Metode penelitian yang digunakan adalah yuridis normatif dengan pendekatan perundang-undangan, konseptual, dan kasus. Hasil penelitian menunjukkan bahwa hubungan hukum antara pemegang HPL, developer, dan pemegang HGB merupakan hubungan hukum berlapis yang mengandung unsur publik dan privat. Pemegang HPL memiliki kewenangan penguasaan tanah berdasarkan pelimpahan dari negara, yang kemudian bekerja sama dengan developer melalui perjanjian untuk pengembangan lahan. Selanjutnya, developer melakukan peralihan kepada pihak ketiga melalui jual beli bangunan yang diikuti dengan pemberian HGB. Namun demikian, kedudukan pemegang HGB tetap bergantung pada persetujuan pemegang HPL, sehingga menimbulkan ketidakseimbangan posisi hukum, khususnya ketika terjadi penolakan perpanjangan HGB. Selain itu, penelitian ini juga menyoroti implikasi hukum bagi bangunan ruko yang dijadikan agunan Hak Tanggungan, di mana berakhirnya jangka waktu HGB mengakibatkan hapusnya Hak Tanggungan yang membebani bangunan tersebut secara otomatis. Bentuk perlindungan hak keperdataan bagi pemegang HGB dapat ditelusuri melalui ketentuan dalam Undang-Undang Pokok Agraria, Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021, serta prinsip-prinsip hukum perjanjian dalam KUHPerdata. Perlindungan tersebut mencakup kepastian hukum atas hak, hak prioritas untuk perpanjangan, serta upaya hukum melalui gugatan wanprestasi atau perbuatan melawan hukum. Lebih lanjut, jika perpanjangan hak tidak diberikan, pemegang HGB berhak mendapatkan ganti rugi atas nilai investasi bangunan secara adil sebagaimana diatur dan janji pemerintah dalam Surat Nomor 591/142/Pem/1996.